打架成本警示牌

“沪八条”落地后首个周末：郊区再现“日光盘” 购房者“催更”房源_我的网站

A |     　　8月21日，上海“沪八条”楼市新政正式实施。公积金政策再度优化、优化个人住房信贷政策、同步落地购房“以旧换新”阶段性补贴政策……一套组合拳落下，市场反应几乎是即时的。          　　8月19日早高峰，枣庄凤栖汽车文化广场停车楼前，一辆车缓缓停进负一楼交接区。

B | 昨天是新政实施后的首个周六，青浦、嘉定等郊区楼盘率先交出答卷，“日光盘”再现，售楼处人气陡增，置换客户加速入场。　　青浦：50分钟，64套房源一抢而空　　8月22日9时38分，位于青浦徐泾的宝业·虹桥国展里迎来第二批次开盘。

C | 本次推出的64套建面约130平方米至153平方米的3至4房，累计收获173组认筹，认筹率高达270%，触发积分制，积分线为50.6分。开盘仅50分钟，64套房源全部售罄。而就在不久前，该项目第一批房源同样触发积分。　　售楼处沙盘前，一对年轻夫妻带着孩子驻足良久。车主熄火、下车、径直离开——余下的事，交给了一台扁平的AGV机器人：它托起车身，激光导航灯一闪，稳稳地拐进深处的车位。“我们就是土生土长的青浦人，优先选择本区域的新房。”购房者李先生说得直截了当。一家三口和老人同住，今年九月份孩子就要升入小学一年级了，置换需求摆在眼前：离老人近一点，孩子上学方便一点！　　“项目热销，是产品实力、居住体验升级与楼市新政多重利好共振的结果。”宝业集团上海公司常务副总经理王伟东介绍，新政发布后，项目来访咨询量明显上涨，“以旧换新”补贴、公积金优化、首付比例调整等政策，为改善群体打开了较好的购房窗口期。项目地处外环外，正是“以旧换新”政策重点覆盖区域，叠加大虹桥板块价值和高品质产品，多重利好叠加吸引了大批置换客户。　　“和第一批次开盘相比，第二批次的客群画像发生了微妙变化。”王伟东透露，项目不少意向客户来自内环、中环地铁沿线，原有住房多为老小区，户型偏小、居住性能有限。借着政策利好，不少家庭选择卖掉中心城区旧房，置换到大虹桥，选择面积更大、品质更高的外环外新房，甚至有原本计划入手130平方米户型的客户，直接选择了更大面积的新房。没有倒车入库，也不用转圈找位。　　嘉定：电话被打爆，客户催着开盘　　如果说青浦的开盘是一场“闪电战”，嘉定新城的金茂满嘉则上演了另一番景象——售楼处的电话铃声，从新政官宣当天就没停过。     　　这是全省首座“机器人代客泊车”停车楼，298个车位里233个交给机器人。　　“政策出来之后，咨询量环比增加约50%。周边居民区、文博场馆密集，停车“一位难求”曾是常态。”金茂满嘉营销总监陈玉说。“传统停车场要留行车通道和转弯半径，AGV机器人定位精度控制在毫米以内，同等面积能‘挤’出更多车位。原本8月是传统淡季，项目正处于首开后的蓄客期，周末日均来访约100组；新政落地后的首个周六，一天接待了170多组访客，来访量比此前增加了约70%。　　据悉，该项目今年3月拿地、6月开放售楼处，8月15日首开当天，推出的115套房源一个多小时即全部售罄，触发64.4分的积分线，认购率超过400%。”鲁南大数据集团运营部负责人石锟说，核心商圈寸土寸金，这才是把功夫用在刀刃上。      　　停车，是这座城市开启“精打细算”的一个注脚。     　　“一座城市发展的程度，不仅仅在于经济总量和建筑高度，更在于对群众生活的回应力度。新政的到来，则让这股热度再上一个台阶。　　昨天中午，市民王女士和先生一起走进售楼处。“我们是在嘉定的陪读家庭，一直租房居住。”她告诉记者，看到新政推出了不少利好政策，夫妻俩开始考虑卖掉市中心的老破小，来附近买一套新房改善居住环境。

D | “项目周边有学校、有医院、有地铁、有公园等配置，满足了全家人的居住需求。” 像王女士这样的置换客户，正在成为售楼处的主力人群。

E | 　　最让陈玉意外的，是2亿元购房补贴总额设定带来的紧迫感。”枣庄市委书记翟军说。从“外延扩张”转向“内涵提升”——对一个资源枯竭型城市而言，既是现实倒逼，也是主动选择。“有些客户天然会有紧迫感，催着我们赶快供货，说别让额度被用光了。     　　60多年里，枣庄建成区从不足10平方公里发展到221.7平方公里，新老城区相距约30公里。为主动适应城镇化速度逐步趋稳、城市发展内在逻辑深刻变化等新形势，枣庄从战略全局高度抓好城市工作，统筹推进城市规划建设管理，以“绣花功夫”抓好城市精细化管理。去年10月以来，枣庄市委、市政府接连召开城市工作、城市建设两个会议，围绕“资源型城市绿色低碳转型发展引领市”总体定位，立足组团型城市特点，确定了“东拓、西连、南美、北控、中优”主城区发展思路。”他透露，项目原定二批次放在9月开盘，如今客户主动催促加快推盘节奏，团队正加紧与主管部门协商，尽快办齐价格相关手续，“9月份肯定会开盘”。二批次预计推出约135套房源，陈玉判断，以目前客户的预约量和情绪面来看，“应该会触发积分”。     　　“东拓”落在枣庄高新区“零碳智谷”产城融合示范区。欣旺达、科达利等锂电龙头落户后，周边集聚起一批配套企业，从正极材料、电解液到单体电池、再到检验检测，新能源电池产业生态日渐成形。　　产品力打底：“3.5代住宅”成郊区新标配　　两个热门盘的背后，除了政策东风，还有一个共同关键词——“3.5代住宅”。“东拓”不只是空间拓展，更是功能重塑——科学布局产业区、商业区、生活区，推动东西主城区连为一体，以产聚人、以人兴产。     　　如果说“东拓”是让城市功能向外伸展，凤鸣湖商圈则是“中优”的体现——这里不盲目攀比高度，而是安下心来，围着居民的日常需求做文章。     　　地处中心城区核心地段的凤鸣湖商圈，被视作提升城市功能品质的重要板块。　　在宝业·虹桥国展里，整个小区的地面被抬高了5.4米。“整个区域抬板，正负零抬到了5.4米。泉兴CBD统筹布局商务办公、酒店公寓、休闲消费等高端业态;凤栖汽车文化广场把智慧停车与汽车服务、产业孵化揉在一起;万阅文化广场布局文化体验、文创消费、科普研学……停车接驳、公交导引同步跟上，把公共服务一件件送到了居民家门口。”宝业集团上海公司总工程师恽燕春在沙盘前解释，小区所有绿化和主要活动场所都被放在5.4米高的平台上，加上架空层，住户的起始层相当于普通住宅的四层及以上，黄梅天的潮湿问题从源头被切断。     　　这些是“看得到”的——楼宇、车位、商铺、道路。

F | 车库被放在地面以上，车辆平进平出，还配套了11米深的下沉庭院，与5.4米平台、地面层共同构成三层活动空间。而“看不到”的，是那些藏在细节里的“绣花功夫”。     　　来泉庄村曾是枣庄中心城区最显眼的“城中村”，涉及1366户、61万平方米。　　节能方面，项目打出“近零能耗建筑”标签。片区更新过程中，招引民营企业代建，先动工安置房、学校和路网。外墙采用双面叠合夹心保温，窗户选用节能隔音窗，恽燕春算了一笔账：小业主入住后，包括夏天制冷和冬天取暖在内，一个月电费只要传统住宅的一半。     　　如今，龙吟中小学已投用，新增学位3100多个;“三纵五横”8条路、46.8公里管廊、近千个智慧车位同步落地。楼板加上隔音保温层厚度达280毫米，楼上小孩蹦跳的噪音被控制在55分贝以内；电梯选用日本进口三菱，与上海中心大厦同一品牌。来泉运动公园里，儿童游乐区铺着软质地面，孩子们在滑梯上爬上爬下。

G | “以前的老街坊也住这个小区，吃完饭下楼遛遛弯，碰上的全是老熟人。”居民张广秀说。　　金茂满嘉则是嘉定区首个3.5代抬板住区。小高层6栋楼的标高达到5.6米，相当于一层住宅比正常小区高出两层多，“首层基本不会潮湿，视野、采光各方面都有优势”。依托抬板形成的立体高差，项目打造了一座下沉庭院会所，高达9米的社区图书馆、赛事级专业羽毛球场。

H | 　　从第一代满足基本居住，到第二代讲究户型，再到第三代关注社区配套，住宅产品的迭代一直在发生。而这些把地面抬高、把能耗压到极低的新项目，试图给出“3.5代”的答案——从上海的气候特征和生活习惯出发，重新思考人居住宅的底层逻辑。

I | 　　市场展望：金九银十，置换链条加速转动　　“沪八条”的政策效应，正在外环外的优质板块清晰显现。      　　这些“看不到”的，是资金平衡的精算、是项目推进的章法，更是老街坊搬进新家后得以延续的那份生活本味。     　　硬件在变，服务也在变。

J | 薛城区新城街道花城社区的王大爷最近逢人便夸：“高龄津贴不用来回跑了，手机一响，通知就来了。王伟东分析，“沪八条”对外环外品质改善型产品的定向扶持力度明确，促使不少手握老房的客户加速“卖旧买新”的置换节奏。

K | “今天接待的新客户中，置换意愿十分强烈，不少客户计划出售手中旧房，置换品质更佳的新房。”过去，老人申请高龄津贴要填表、跑腿、等审批，折腾好几趟。”　　定价方面，王伟东明确表示，项目不会因市场热度改变定价逻辑。“我们的定价立足于合理均衡，既要打磨好产品，也要给到客户实惠的价格，让购房者能够把握新政窗口期完成置业决策。

L | ”　　楼市即将迎来“金九银十”的销售旺季，两个项目都有加推计划。如今，枣庄市社会治理智慧平台通过标签构建人员画像，系统自动比对信息，主动推送办理通知，老人只需确认即可。

M | 外卖小哥、网约车司机等新就业群体，也能在手机上收到社区活动、技能培训、子女托管等服务信息。宝业·虹桥国展里第三批次预计9月底至10月初入市，金茂满嘉二批次预计9月推出约135套房源。从“人找服务”到“服务找人”，这些“看不到”的，是数据跑路代替群众跑腿的那根“绣花针”。     　　京沪高铁与京台高速两条交通大动脉之间，夹着一道天然的狭长地带，这片区域俗称“两高”片区。

N | 两面是快速交通干道，中间可用空间逼仄，大型综合体和成规模住宅项目在这里几无施展余地——受制于这片特殊地形的客观限制，“两高”片区曾是枣庄城市版图上难以“下笔”的留白地带。     　　空间有限，布局的思路就要跟着变。届时积分线和认购率的变化，或将成为观察上海外环外楼市走向的重要窗口。“不片面追求总部楼宇快速堆砌，而是优先落地足球训练基地、亲子乐园这类聚人气的功能性项目。

o | 　　上海市房地产科学研究院房地产经济研究所所长江莉认为，宝业·虹桥国展里和金茂满嘉的热销样本，折射出当下上海楼市的新特征：在外环外优质板块，产品过硬的改善型楼盘，正在充分承接政策释放的置换需求，“卖旧买新”的置换链条正在加速转动。

p | 新政落地、旺季临近、产品过硬，三重因素叠加，上海郊区楼市的这股热度，或许才刚刚开始。（文章来源：上观新闻）。”薛城区招商引资服务中心主任刘洋说，既然盖不了大楼，就先种下“小草”，通过公共配套和体验型业态先行集聚人流，再循序渐进导入总部经济和首店经济，让“两高”从物理上的“分割带”，变为功能上的“连接带”。      　　今年上半年，薛城区新引进首店30余家，优衣库、海底捞、盒马鲜生接连落地。

q | “目前，大量知名品牌尚未进入枣庄。相较一二线城市，这里租金及人力成本较低，发展空间更大。

r | ”薛城区商促局副局长朱岩说。     　　不单纯依靠财政，枣庄把城市建设的账掰成几笔算：片区开发跨区域捆绑，用经营性项目反哺市政配套;项目策划对标政策导向，争取纳入上级“盘子”;主动引入央企省企合作，今年14个重点城建项目中，与中建八局、中铁十四局合作的有8个。这些“看不到”的融资逻辑，成为城建项目得以落地的有力支撑。

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